中国金茂资金链紧张 巨额永续债吞噬企业利润

巨额可持续债毁灭企业利润 来源：中国质量万里行　　今年以来的中国金茂变得极为高调，这种高调在一级市场中展现出最为显著。　　据克而瑞研究中心数据，2020年上半年，中国金茂仅有追加土地建面147.3万㎡，稍微多达2019年追加土储的1成。在此之前，中国金茂在拿地方面本就在膨胀，追加土储由2018年的2264万㎡降到2019年的1390万㎡，按年上升38.6%。

　　这与其在销售端的展现出深感有所不同。　　2020年上半年，中国金茂构建签下销售金额1028.7亿元，在克而瑞公布的《2020年1-6月，中国房企销售榜TOP200》中名列12。而就在半年前，中国金茂才凭借1608.7亿元销售额，首次会师中国房企前20阵营，且名列18。

　　数据来源：中国金茂历年财报　　“会因为疫情，对2020年已完成2000亿元的销售任务做到任何调整。”今年3月下旬业绩不会中，中国金茂继续执行董事兼任首席执行官李从瑞曾如是回应。　　难于看见，中国金茂早已已完成年度销售目标的51.44%。

较之同等规模的其他房企，情况要好得多。　　把中国金茂在销售端的大大发力与之拿地方面的持续膨胀联系一起看，不免有些“异常”。

却是，中国金茂曾多次可是北京、深圳这样超强一线城市的地王制造者。更加惜，今年3月以来，中国金茂还在大大为旗下全资子公司白鱼通过引入合作方展开注册资本，亦或是白鱼出售部分项目公司股权而解散项目。

　　屡屡引进合作方　　这会是今年最后一次中国金茂旗下全资子公司为注册资本而引入合作方。　　7月16日，据北京产权交易所透露，中国金茂间接掌控全资子公司珠海拓茂房地产开发有限公司(下称“珠海拓茂”)白鱼展开注册资本，以筹措资金不高于1.5亿元用作项目经营。该公告表明，珠海拓茂正式成立于2019年10月，由广州品茂房地产开发有限公司(下称“广州品茂”)100%股权。

注册资本已完成后，珠海拓茂将由广州五品弘和新的股东各所持50%股权。据企苏利亚数据，广州五品茂由中国金茂间接全资持有人。　　在此9天前，中国金茂另一间接掌控全资子公司北京青茂置业有限公司(下称“北京青茂”)就已以“筹措资金主要用作项目研发”为由白鱼引进合作方展开注册资本。

只不过这次筹措资金较较少，为“不高于1520万元”，但对应股权比例却低约60%。也即注册资本已完成后，中国金茂在北京青茂中间接股权将降到40%。　　事实上，早5月，引进合作方、出售股权乃至解散项目，就在中国金茂身上一一首演。

　　将时间推至5月6日，中国金茂就白鱼为全资子公司郑州展辉置业有限公司(下称“郑州展辉”)引进合作方。据观点地产网过往报导，郑州展辉持有人郑政出〔2019〕14号城镇住宅地块，该地块是去年12月上市公司以22.1亿元的代价竞得。该注册资本已完成后，中国金茂在郑州展辉中间接股权将降到49%，新的股东将股权51%。

　　在这两周后，中国金茂又以底价2.71亿元，白鱼出让苏州城弘置业有限公司(下称“苏州城弘”)50%股权。苏州城弘持有人苏州张家港2012-A19-A号、2012-A19-B号地块，是其于2019年1月底以14.7亿元的代价进帐。　　解散项目则可追溯至5月25日，中国金茂拟以底价11.9亿元出让其间接持有人嘉兴浦晨投资有限公司30%股权，从而解散上海市虹口区提篮桥街道HK314-05地块的研发。

　　《中国质量万里行》辨别找到，自打2017年以来中国金茂就在其财报提到“在项目层面大力引进合作方资金”。　　回应，亿翰智库研究总监于小雨分析指出，这是中国金茂为减轻资金压力并利用经营杠杆来撬动规模。

近年来，中国金茂受到禁售政策影响，产品溢价很难反映。另外，城市运营的资金市场需求大，且开发周期宽。　　资金链凸了　　事实也是如此。

资金链“趋紧”，毫无疑问加快了中国金茂在项目层面引进合作方的节奏。　　据其财报，截至2019年，中国金茂现金及现金等价物、受限制存款及现金分别为171.95亿元和74.87亿元，同期内短期借款为266.63亿元。

前两者之和无法覆盖面积后者，就更加不消说中国金茂可动用账面资金与短期借款之间缺口之大。　　“钱凸”之下，今年3月和7月，上海金茂投资管理集团有限公司(下称“上海金茂”)陆续发售了两笔金额同为25亿美元的中期票据。只不过两者利率都很低，适当为3.1%和3.8%。

企苏利亚数据表明，上海金茂是中国金茂的全资子公司。　　此外，7月中旬，中国金茂通过新股展开融资也以求已完成。

据其透露，此次合计配售6.02亿股股份，筹措资金净额为34.16亿港元。　　这并非首次中国金茂通过新股融资。　　将时间推至2015年6月，通过配售新股，中国金茂引进了新华人寿保险股份有限公司(下称“ 新华保险 ”)、Dynasty Hill Holdings Limited等战略投资者，筹措资金净额大约为43.5亿港元。

配售已完成后，新华保险在中国金茂中持有人10.14亿股，占到比9.5%，一度沦为上市公司第二大股东。　　2019年7月下旬，中国金茂再次引进险要资。

根据《五谷丰登协议》，中国金茂有限公司股东中化香港(集团)有限公司(下称“中化香港”)出售17.87亿股股份给 中国平安 资产管理(香港)有限公司(下称“五谷丰登资管”)。同时，中国金茂所附条件表示同意发售，中化香港所附条件表示同意股份1.54亿股五谷丰登股份股份。据其透露，五谷丰登资管为中国平安人寿保险股份有限公司(下称“五谷丰登”)月委任的投资管理人。

　　上述配售及股份已完成后，五谷丰登在中国金茂中持有人17.87亿股，占到比15.2%，沦为上市公司第二大股东。值得一提的是，中国金茂也通过上述股份事项筹措资金净额8.15亿港元，用于一般营运资金。　　巨额可持续债毁灭企业利润　　中国金茂前身为方兴地产，正式成立于2004年6月，并在3年多后登岸港交所。2008年12月，方兴地产已完成了对金茂集团的并购。

　　2009年6月，经过97轮竞价，方兴地产力克万科、保利、华润、SOHO中国等房企，以40.6亿元代价，将北京广渠路15号地块收益囊中。此地块被打造出沦为上市公司至今都引以为傲的北京广渠金茂府，于2011年入市。凭借地段优势，再加引入名校北京实验二小，该项目顺利摘获当年北京单盘销售冠军。

　　此后两年，坚决回头高端路线的方兴地产，陆续研发北京望京金茂府、苏州姑苏金茂府和宁波南塘金茂府。只不过后两个府系项目先后引进投资基金股权投资资金，适当取得美国华平投资集团8195万美元股权资金、黑石集团12786万美元股权资金。

期内，方兴地产分别构建合约销售金额157.93亿元和209.94亿元。　　据其2013年财报透露，当年上市公司顺利引进大约60亿元股权合作资金。

滋味甜头的方兴地产，在2014年之后“大力扩展股权合作”。只是该年上市公司规模完全原地踏步，仅有为215.03亿元，按年快速增长2.42%。

　　2015年，方兴地产打开战略升级，在原先“研发+持有人”的“双轮驱动”基础上发展“金融+服务”两翼，由地产开发商向城市综合开发与运营商改变。该年9月，上市公司展开了改名，由“方兴地产(中国)有限公司”月改名为“中国金茂控股集团有限公司”，证券全称也由“方兴地产”更加改回“中国金茂”。彼时，中国金茂年度销售为301.02亿元。

　　战略升级后，中国金茂在规模上也打开了一轮快速增长。　　2016年-2017年，中国金茂分别构建签下销售金额485.16亿元和693亿元，适当按年快速增长61.17%和42.84%。2018年，上市公司规模堪称乘势突破千亿，同比快速增长84.7%至1280亿元。

　　难于找到，由将近500亿元到将近1300亿元，中国金茂仅用了两年。如此之增长速度，怎样做的?　　《中国质量万里》辨别找到，自打2016年起，中国金茂就在屡屡发售可持续债。到了2017年，上市公司运用可持续债堪称超过幽闭地步，负债扣除净额由2016年的52.56亿元减至93.63亿元。

2018年-2019年，中国金茂之后通过可持续债筹资扣除净额40.48亿元和28.1亿元。　　经计算出来，过去4年，中国金茂发售可持续债总计扣除净额约214.76亿元。金额之大，可见一斑，而上市公司仅有是在2019年归还了20亿元的可持续证券。

　　“央企大量运用可持续债这一融资工具，一种情况是为了冲规模，在追加融资的同时不推高表观负债率。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他《中国质量万里行》，“另一方面，也是为了合乎国资监管部门对负债率的红线拒绝来减少负债率，进而之后维持投资能力。”　　据其分析，按照会计学规则，可持续债可以不算入负债，因此一般来说被用于资产扩表和融资之时来减少负债率或者杠杆的工具。　　正如汇生国际融资总裁黄立冲所回应，可持续债是一种有债权性质的股权，仅次于的益处是能令企业在资产负债表上看上去负债较为较低，进而掩饰实际的债务规模。

　　此外，过去4年，中国金茂非掌控权益在权益总额中占比也在大幅度走高，已由2015年的32.02%升到2019年54.14%，倒数3年打破母公司所有者不应占到权益在权益总额中占比。　　数据来源：中国金茂历年财报　　“这解释近年来中国金茂很快的规模提高是创建在大量运用联合开发方式和大规模发售可持续债这一反复特杠杆又能不过分推高负债率的融资方式之上来推展的”，柏文喜如是回应。　　对于中国金茂现存规模较小的可持续债否有清偿计划?《中国质量万里行》已发文至上市公司，截至新闻报道仍未恢复。　　只是，可持续债本质上也是一种债。

2018年-2019年，中国金茂为可持续债付息分别高达8.03亿元和10.02亿元，较之上两年的2.47亿元和4.68亿元已再次发生“上涨”。　　事情的另一面是，过去两年，中国金茂业绩增长速度倒数上升，由2017年按年快速增长56.88%降到2019年的23.82%　　精确说来，将可持续债称作“挪用企业利润的黑洞”也一点都不为过。正当理由声明：自媒体综合获取的内容皆源于自媒体，版权归原作者所有，刊登请求联系原作者并获得许可。

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